TEBLİĞ Türkiye
Muhasebe Standartları Kurulundan: YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLERE
İLİŞKİN TÜRKİYE MUHASEBE STANDARDI (TMS 40) HAKKINDA TEBLİĞ SIRA NO: 27 Amaç MADDE
1 – (1) Bu Tebliğin amacı; yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin 40 nolu
Türkiye Muhasebe Standardının yürürlüğe konulmasıdır. (2) Adı geçen Türkiye Muhasebe
Standardı bu Tebliğ ekinde yer almıştır. Kapsam MADDE
2 – (1) Yatırım amaçlı gayrimenkullere
ilişkin Türkiye Muhasebe Standardının kapsamı ekli TMS 40 metninde yer almaktadır.
Hukuki dayanak MADDE
3 – (1) Bu Tebliğ, 28/7/1981 tarih ve 2499 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun Ek-1 inci maddesi ile 24/2/2004 tarihli ve 2004/6924
sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Türkiye Muhasebe
Standartları Kurulunun Çalışmalarına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında
Yönetmeliğin 9 uncu maddesinin (b) bendine dayanılarak hazırlanmıştır. Tanımlar MADDE
4 – (1) Bu Tebliğde geçen; (a) TMSK ve Kurul: Türkiye
Muhasebe Standartları Kurulunu, (b) TMS: Türkiye Muhasebe
Standartlarını, (c) TFRS: Türkiye Finansal Raporlama Standartlarını, ifade eder. Yürürlük MADDE
5 – (1) Bu Tebliğ 31/12/2005 tarihinden sonra başlayan
hesap dönemleri için geçerli olmak üzere, yayımlandığı tarihte yürürlüğe
girer. Yürütme MADDE 6 – (1) Bu Tebliğ hükümlerini Türkiye Muhasebe
Standartları Kurulu yürütür. EK Türkiye Muhasebe Standardı (TMS 40) Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Amaç 1. Bu
Standardın amacı; yatırım amaçlı gayrimenkullerin
muhasebeleştirilmesi ve yapılması gereken açıklamalara ilişkin esasları
belirlemektedir. Kapsam 2. Bu
Standart, yatırım amaçlı gayrimenkullerin
muhasebeleştirilmesi, ölçülmesi ve açıklamasında uygulanır. 3. Diğer
hususların yanı sıra, finansal kiralama işlemi
çerçevesinde bir kiracının finansal tablolarında
muhasebeleştirilen yatırım amaçlı gayrimenkul hakları ile, kiraya verenin finansal tablolarında faaliyet kiralaması işlemi
çerçevesinde kiracıya sağlanan yatırım amaçlı gayrimenkullerin
ölçülmesine ilişkin hükümler de bu Standart kapsamındadır. "TMS 17
Kiralama İşlemleri" Standardında düzenlenen hususlar, aşağıdakiler de
dahil olmak üzere, bu Standardın
kapsamına girmez: (a)
Kiralamaların finansal ya
da faaliyet kiralaması olarak sınıflandırılması; (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen
kiralama gelirlerinin muhasebeleştirilmesi (ayrıca "TMS 18 Hasılat"
Standardına bakınız); (c)
Faaliyet kiralaması çerçevesinde edinilen gayrimenkul hakkının kiracının finansal tablolarında ölçülmesi. (d)
Finansal kiralamaya konu net yatırımın kiraya
verenin finansal tablolarında ölçülmesi, (e)
Satış ve geri kiralama işlemlerinin muhasebeleştirilmesi, (f)
Finansal kiralamalara ve faaliyet kiralamalarına
ilişkin olarak kamuoyuna yapılacak açıklama. 4. Bu
Standart aşağıdakiler için uygulanmaz: (a)
Tarımsal faaliyetlere ilişkin canlı varlıklar (bakınız: TMS 41 Tarımsal
Faaliyetler); ve (b)
Petrol, doğal gaz ve benzeri geri kazanılması mümkün olmayan kaynaklara ait
maden hak ve rezervleri. Tanımlar 5. Bu
Standartta geçen terimlerin anlamları aşağıdaki gibidir: Defter değeri: Bir varlığın bilançoya
yansıtılmış değeridir. Maliyet: Bir varlığın edinimi veya
inşa edilmesi sırasında ödenen nakit veya nakit benzerlerinin tutarı veya
bunlar dışındaki diğer ödemelerin gerçeğe uygun değeri, ya
da uygulanmasının mümkün olması durumunda, "TFRS 2 Hisse Bazlı
Ödemeler" Standardı gibi diğer TFRS’lerde yer
alan hükümlere göre bilançoya ilk yansıtılması sırasında bir varlığa
atfedilen değerdir. Gerçeğe uygun değer: Karşılıklı
pazarlık ortamında, bilgili ve istekli gruplar arasında bir varlığın el değiştirmesi
ya da bir borcun ödenmesi durumunda ortaya çıkması
gereken tutardır. Yatırım amaçlı gayrimenkul: Aşağıda
yer alan amaçlardan ziyade, kira geliri veya değer artış kazancı ya da her ikisini birden elde etmek amacıyla (sahibi veya
finansal kiralama sözleşmesine göre kiracı
tarafından) elde tutulan gayrimenkullerdir (arsa
veya bina ya da binanın bir kısmı veya her ikisi): (a)
Mal veya hizmet üretiminde ya da tedarikinde veya
idari amaçla kullanılmak; veya (b)
Normal iş akışı çerçevesinde satılmak. Sahibi
tarafından kullanılan gayrimenkuller: Mal veya
hizmet üretimi veya tedariki ya da idari amaçla
kullanılmak üzere elde tutulan (sahibi veya finansal
kiralama sözleşmesine göre kiracı tarafından) gayrimenkullerdir.
6. Faaliyet
kiralaması çerçevesinde kiracı tarafından elde tutulan gayrimenkule
ilişkin bir hakkın yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılması ve
muhasebeleştirilmesi ancak ve ancak, söz konusu gayrimenkulün;
yatırım amaçlı gayrimenkul tanımına girmesi ve kiracının Paragraf 33-35’de
belirtilen gerçeğe uygun değer yöntemini kullanması durumunda mümkündür. Bu
sınıflandırma alternatifinin her bir gayrimenkul için ayrı ayrı uygulanması mümkündür. Ancak faaliyet kiralaması
yoluyla elde edilen bir gayrimenkul hakkı için bu alternatifin seçilmiş
olması durumunda, yatırım amaçlı olarak sınıflandırılan tüm gayrimenkullerin gerçeğe uygun değer yöntemine göre
muhasebeleştirilmesi gerekir. Söz konusu alternatifin seçilmesi durumunda,
daha önce sınıflandırılmış bulunan haklar Paragraf 74-78 uyarınca yapılacak
açıklamalara dahil edilir. 7. Yatırım
amaçlı gayrimenkuller, kira geliri veya sermaye
kazancı ya da her ikisini birden elde etmek
amacıyla elde tutulur. Bu nedenle, yatırım amaçlı bir gayrimenkul işletmenin
sahip olduğu diğer varlıklardan büyük ölçüde bağımsız nakit akışları yaratır.
Bu durum yatırım amaçlı gayrimenkulleri sahibi
tarafından kullanılan gayrimenkullerden ayırır. Mal veya hizmet üretimi ya
da tedariki (veya idari amaçlar için kullanılması), sadece gayrimenkullerle değil, üretim veya tedarik sürecinde
kullanılan diğer varlıklarla da ilişkilendirilebilen nakit akışları yaratır.
Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullere
"TMS 16 Maddi Duran Varlıklar" Standardı uygulanır. 8. Yatırım
amaçlı gayrimenkullere ilişkin örneklere aşağıda
yer verilmiştir: (a)
Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede
sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar. (b)
Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi
sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş
akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu
arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulduğu varsayılır.) (c)
İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama
işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla
faaliyet kiralamasına konu edilen binalar. (d)
Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde
tutulan boş bir bina. 9. Aşağıda
yer alanlar yatırım amaçlı olmayan gayrimenkullere
ilişkin örneklerdir ve dolayısıyla bu Standardın kapsamı dışındadır: (a)
Olağan iş akışı içerisinde satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla
inşa veya geliştirme aşamasında olan (bakınız: TMS 2 Stoklar), örneğin,
sadece, yakın gelecekte elden çıkarılmak veya geliştirilmek ve satılmak
amacıyla edinilen gayrimenkuller. (b)
Üçüncü kişiler adına inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller (bakınız: TMS 11 İnşaat Sözleşmeleri). (c)
(Diğer unsurların yanı sıra), gelecekte sahibi tarafından kullanılmak ya da, geliştirilmek ve ardından sahibi tarafından kullanılmak
amacıyla elde tutulan, çalışanların ikamet ettiği gayrimenkuller
(çalışanların piyasa rayicine uygun kira ödeyip ödemediğine bakılmaksızın)
ile sahibi tarafından kullanılmakta olup elden çıkarılmayı bekleyen gayrimenkuller dahil, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller (bakınız: TMS 16). (d)
Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilen
veya geliştirilen gayrimenkuller. Bu gibi gayrimenkullerin inşası veya geliştirilmeleri
tamamlanıncaya kadar bunlara TMS 16’da yer alan hükümler uygulanır; inşa veya
geliştirme işlemlerinin tamamlanması durumunda yatırım amaçlı gayrimenkul
niteliğini kazanır ve bu Standardın kapsamına girerler. Ancak, gelecekte
sürekli olarak yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere yeniden
geliştirilmekte olan mevcut yatırım amaçlı gayrimenkuller
için bu Standart hükümleri uygulanır (bakınız: Paragraf 58). (e)
Başka bir işletmeye finansal kiralama işlemi
çerçevesinde kiralanan gayrimenkuller. 10. Bazı gayrimenkullerin bir bölümü kira geliri veya sermaye
kazancı sağlamak amacıyla elde tutulurken, diğer bölümü ise mal veya hizmet
üretim ve tedariki veya idari amaçlar için elde tutulur. Bu bölümlerin birbirinden
bağımsız olarak satılmalarının mümkün olması durumunda (veya finansal kiralama yoluyla bağımsız olarak
kiralanmalarının mümkün olması durumunda), işletme anılan bölümlerin her
birini ayrı olarak muhasebeleştirir. Söz konusu bölümlerin ayrı olarak
satılamaması durumunda, ilgili gayrimenkul, sadece önemsiz bir bölümü mal
veya hizmet üretim veya tedariki ya da idari
amaçlar için kullanıldığı takdirde yatırım amaçlı gayrimenkuldür. 11. Bazı
koşullarda bir işletme, sahibi bulunduğu gayrimenkullerin
kullanıcılarına birtakım yardımcı hizmetler sunar. Sunulan yardımcı
hizmetlerin toplam anlaşmanın görece önemsiz bir kısmını oluşturması
durumunda, işletme söz konusu gayrimenkulleri
yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırır. Bir ofis binası sahibinin,
söz konusu binanın kullanıcılarına sunduğu güvenlik ve bakım hizmetleri buna
örnek olarak gösterilebilir. 12. Diğer
durumlarda ise, sunulan hizmetler önemli boyutlardadır. Örneğin, işletmenin
bir otele sahip olması ve aynı zamanda söz konusu oteli işletmesi durumunda,
müşterilere sunulan hizmetler toplam kullanımın göreli olarak önemli bir
kısmını oluşturur. Dolayısıyla, sahibi tarafından işletilen otel yatırım
amaçlı gayrimenkulden ziyade sahibi tarafından
kullanılan gayrimenkuldür. 13. Yardımcı
hizmetlerin bir gayrimenkulun yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kabul
edilmemesine sebep olacak kadar önemli olup olmadığının tespiti zor olabilir.
Örneğin, bazı durumlarda otel sahibi çeşitli sorumlulukları bir yönetim
sözleşmesi çerçevesinde üçüncü kişilere devreder. Bu gibi sözleşmelerin
koşulları büyük ölçüde farklılık gösterir. Bu durumda bir bakıma mülk
sahibinin, esasen pasif bir yatırımcı konumunda olduğu düşünülebilir. Diğer
taraftan mülk sahibinin, günlük faaliyetlerin yürütülmesi işini dışardan
temin etmiş, ancak otelin faaliyetinden kaynaklanan nakit akışlarına ilişkin
riskleri kendinde tutmuş olması da mümkündür. 14. Bir gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul olup olmadığının
tespiti için belirli bir muhakeme gerekir. İşletmeler söz konusu muhakeme
işlemini yatırım amaçlı gayrimenkul tanımına uygun ve Paragraf 7-13’de yer
alan düzenlemelerle tutarlı bir şekilde gerçekleştirebilmek için çeşitli
kriterler geliştirir. Bu Standart’ın 75 (c) Paragrafı, sınıflandırma
işleminin güç olduğu durumlarda, söz konusu kriterlerin işletme tarafından
kamuoyuna açıklanmasını gerektirir. 15. Bazı
durumlarda, işletmelerin ana veya bağlı ortaklıklarına kiralanan ve bunlar
tarafından kullanılan gayrimenkulleri olabilir. Söz
konusu gayrimenkuller, konsolide finansal tablolarda yatırım amaçlı gayrimenkul kapsamında
değerlendirilmez, çünkü işletme grubu açısından değerlendirildiğinde, bu gayrimenkuller sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullerdir. Ancak, sahibi olan işletme açısından,
Standardın 5 inci Paragrafında belirtilen koşulları taşıması durumunda,
yatırım amaçlı gayrimenkul kapsamında değerlendirilir. Dolayısıyla kiraya
veren işletme, ilgili gayrimenkulü bireysel finansal tablolarında yatırım amaçlı gayrimenkul olarak
gösterir. Muhasebeleştirme 16. Yatırım
amaçlı bir gayrimenkul, ancak ve ancak, aşağıda belirtilen koşulların
sağlanmış olması durumunda bir varlık olarak muhasebeleştirilir: (a)
Gayrimenkulle ilgili gelecekteki ekonomik
yararların işletmeye girişinin muhtemel olması, ve (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetinin güvenilir
bir şekilde ölçülebilir olması. 17. Bu
muhasebeleştirme ilkesini uygulayan bir işletme yatırım amaçlı gayrimenkul
maliyetlerini, söz konusu maliyetler ortaya çıktığı anda değerlendirir. Bu
maliyetler; başlangıçta yatırım amaçlı gayrimenkulün
elde edilmesine ilişkin olarak gerçekleştirilen maliyetler ile yatırım amaçlı
bir gayrimenkule daha sonradan yapılan ilave,
değişiklik veya hizmet maliyetlerini içerir. 18. Paragraf
16’da açıklanan muhasebeleştirme ilkesine göre; bir işletme gayrimenkule ilişkin günlük hizmet giderlerini yatırım
amaçlı gayrimenkulün defter değerinde
muhasebeleştiremez. Bu maliyetler gerçekleştikçe kâr veya zararda
muhasebeleştirilir. Günlük hizmet maliyetleri esas itibariyle işçilik ve sarf
malzemelerinden oluşmakla birlikte, küçük parçalara ilişkin maliyetleri de
içerebilir. Bu tür harcamalar genellikle ilgili gayrimenkule
ilişkin "bakım ve onarım" harcamaları olarak nitelendirilir. 19. Yatırım
amaçlı gayrimenkullerin bazı bölümleri yenileme
nedeniyle elde edilmiş olabilir. Örneğin, iç duvarlar orjinal
duvarların yenilenmiş şekilleri olabilir. Muhasebeleştirme ilkesine göre bir
işletme, muhasebeleştirme koşullarını karşılaması durumunda, mevcut yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün yenilenen bölümlerinin
maliyetini anılan maliyetin gerçekleştiği tarihte ilgili yatırım amaçlı gayrimenkulün defter değerine ilave edebilir. Yenilenen
bölümlerin defter değerleri ise, bu Standarttaki ilkelere uygun olarak
bilanço dışı bırakılır. Muhasebeleştirme sırasında ölçme 20. Yatırım
amaçlı gayrimenkul başlangıçta maliyeti ile ölçülür. İşlem maliyetleri de
başlangıç ölçümüne dahil edilir. 21. Satın
alınan yatırım amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti;
satın alma fiyatı ile bu işlemle doğrudan ilişkilendirilebilen harcamalardan
oluşur. Doğrudan yapılan harcamalara örnek olarak; avukatlık hizmetlerine
ilişkin ödenen ücretler, gayrimenkul alım vergisi ve diğer işlem maliyetleri
gösterilebilir. 22. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün inşa edilmesi durumundaki
maliyeti, inşaatın veya geliştirmenin tamamlandığı tarihteki maliyetidir. Bu
tarihe kadar işletme, TMS 16 hükümlerini uygular. Söz konusu tarihte ilgili
gayrimenkul, yatırım amaçlı gayrimenkul haline dönüşür ve bu Standart
hükümlerine tabi olur (bakınız: Paragraf 57(e) ve 65). 23. Yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün maliyeti aşağıda
belirtilen sebepler nedeniyle arttırılmaz: (a)
İlk tesis maliyetleri (anılan maliyetler, ilgili gayrimenkulün
yönetimin amaçladığı şekilde faaliyet göstermesi için gerekli olmadığı
sürece), (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün planlanan
doluluk/kullanım düzeyine ulaşmasına kadar oluşan işletme zararları, (c)
Gayrimenkulün inşası veya geliştirilmesi sırasında
ortaya çıkan aşırı tutarda artık malzeme, kayıp işçilik veya diğer kaynaklar. 24. Yatırım
amaçlı gayrimenkule ilişkin ödemenin ertelenmiş
olması durumunda, gayrimenkulün maliyeti eşdeğer
peşin ödeme tutarıdır. Bu tutar ile toplam ödemeler arasındaki fark, kredi
süresi boyunca faiz gideri olarak muhasebeleştirilir. 25. Kiralanan
ve yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılan bir gayrimenkul hakkının
başlangıç maliyeti; TMS 17’nin 20 nci Paragrafında finansal kiralama için öngörülen hükümlerde yer aldığı
biçimde, yani, gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri
ile asgari kira ödemelerinin bugünkü değerinden küçük olanı üzerinden
muhasebeleştirilir. Anılan Paragrafta belirtildiği üzere, eşdeğer bir miktar
da, borç olarak muhasebeleştirilir. 26. Kiralama
için ödenen herhangi bir prim asgari kira ödemesiyle ilişkilendirilir,
dolayısıyla varlığın maliyetine dahil edilir, ancak bu kısım borçlarda yer
almaz. Kiralama yoluyla elde edilen bir gayrimenkul hakkının, yatırım amaçlı
gayrimenkul olarak sınıflandırılmış olması durumunda, gerçeğe uygun değerden
muhasebeleştirilecek kalem, kiraya konu gayrimenkulün
kendisi değil, üzerinde bulunan haktır. Gayrimenkul hakkının gerçeğe uygun
değerinin nasıl tespit edileceği Paragraf 33–52’ de yer alan gerçeğe uygun
değer yönteminde açıklanmıştır. Anılan hükümler, gerçeğe uygun değerin ilk
muhasebeleştirme amaçları çerçevesinde maliyet bedeli olarak dikkate alındığı
durumlar için de geçerlidir. 27. Parasal
olmayan bir veya birden fazla varlık ya da parasal
ve parasal olmayan varlıkların bir bileşimi karşılığında bir veya birden
fazla yatırım amaçlı gayrimenkul edinilmiş olabilir. İzleyen hükümler, bir
parasal olmayan varlıkla diğer bir parasal olmayan varlığın takasını
kapsamakta olup, önceki cümlede belirtilen diğer takas işlemlerine de
uygulanır. Bu tür bir yatırım amaçlı gayrimenkulün
maliyet bedeli; a) takas işleminin ticari bir özünün bulunmaması, b) takas
ile alınan ve verilen varlıkların gerçeğe uygun değerlerinin güvenilir bir
şekilde ölçülememesi söz konusu olmadıkça, gerçeğe uygun değerden ölçülür.
İşletme, karşı tarafa vermiş olduğu varlığı hemen bilanço dışı bırakamamış
olsa bile, edindiği varlığı bu şekilde ölçer. Edinilen varlığın gerçeğe uygun
değerinden ölçülmemesi durumunda, maliyet bedeli karşı tarafa verilen
varlığın defter değeri olarak ölçülür. 28. İşletme,
gerçekleştirilen takas işleminin ticari bir özü olup olmadığına, ilgili işlem
sonucunda gelecek nakit akışlarında herhangi bir değişiklik olup olmayacağını
değerlendirmek suretiyle karar verir. Aşağıdaki durumlarda, takas işleminin
ticari bir özünün olduğu kabul edilir: (a)
Alınan varlığın nakit akışının niteliğinin (riski, zamanlaması ve tutarı)
verilen varlığın nakit akışının niteliğinden farklı olması, veya (b)
Takas işleminden etkilenen faaliyet bölümünün işletmeye özgü değerinin takas
işlemi sonucunda değişmesi, ve (c)
Takası yapılan varlıkların gerçeğe uygun değerine göre (a) veya (b) deki
farklılığın önemli olması. Takas
işleminin ticari bir özü olup olmadığının tespit edilebilmesi için,
işletmenin takas işleminden etkilenen faaliyet bölümünün işletmeye özgü
değerinin, vergi sonrası nakit akışlarını yansıtması gerekir. Bu
değerlendirmelerin sonuçları, işletmenin ayrıntılı hesaplar yapmasına gerek
kalmayacak biçimde açık olabilir. 29. Karşılaştırılabilir
piyasa işlemleri bulunmayan bir varlığın gerçeğe uygun değerinin; a) kendisi
için makul olarak yapılan gerçeğe uygun değer tahminlerine ilişkin değer
aralığındaki değişkenliğin ilgili varlık için önemli olmaması veya b) anılan
aralıkta yer alan farklı tahminlerin gerçekleşme olasılıklarının makul olarak
değerlendirilebilmesi ve gerçeğe uygun değerin tahmininde kullanılabilmesi
durumunda güvenilir olarak ölçülebildiği kabul edilir. İşletmenin
takas işlemi sırasında edinmiş veya karşı tarafa vermiş olduğu varlıkların
gerçeğe uygun değerlerini makul bir biçimde tespit edebilmesi durumunda,
edinilen varlığın gerçeğe uygun değeri daha açık olmadıkça, karşı tarafa
verilen varlığın gerçeğe uygun değeri maliyet bedelinin ölçümünde kullanılır. Muhasebeleştirme sonrasında ölçme Muhasebe politikası 30. 32A ve
34 üncü Paragraflarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bir işletme
muhasebe politikası olarak 33 – 55 Paragraflarında açıklanan gerçeğe uygun
değer yöntemini veya 56 ncı Paragrafta açıklanan
maliyet yöntemini seçer ve anılan yöntemi tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerine uygular. 31. "TMS
8 Muhasebe Politikaları, Muhasebe Tahminlerinde Değişiklikler ve
Hatalar" Standardı işletmenin muhasebe politikalarında ihtiyari olarak
yapılan değişikliğin, sadece, işlemlerin, diğer olay veya koşulların işletme finansal tablolarında daha doğru bir şekilde sunulması
sonucunu doğurması durumunda mümkün olabileceğini belirtir. Gerçeğe uygun
değer yönteminden maliyet yöntemine geçişin daha
doğru bir sunumla sonuçlanma ihtimali çok düşüktür. 32. Bu
Standart, tüm işletmelerin ölçüm (işletmenin gerçeğe uygun değer yöntemini
kullanması durumunda) veya açıklama (işletmenin maliyet yöntemini kullanması
durumunda) amaçları açısından yatırım amaçlı gayrimenkullerinin
gerçeğe uygun değerlerinin hesaplanmasını gerektirir. İşletme, zorunlu
olmamakla beraber, yatırım amaçlı gayrimenkulün
gerçeğe uygun değerini, konuyla ilgili yetkiye ve gerekli mesleki birikime
sahip ve söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulün
sınıf ve yeri hakkında güncel bilgisi bulunan bağımsız bir değerleme uzmanı
tarafından yapılan değerleme işlemini esas almak suretiyle tespit etmesi konusunda
teşvik edilir. 32A. Bir işletme, (a)
Getirisi doğrudan doğruya yatırım amaçlı gayrimenkulleri
de içeren varlıkların gerçeğe uygun değerlerine ya
da söz konusu varlıkların getirilerine bağlanmış olan borçların dayandığı
yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin olarak,
gerçeğe uygun değer yöntemini ya da maliyet bedeli
yöntemini; ve (b)
(a)’ yapılan seçime bağlı kalmaksızın diğer bütün yatırım amaçlı gayrimenkuller için gerçeğe uygun değer yöntemini veya
maliyet yöntemini seçebilir. 32B. Bazı sigorta
kuruluşları ve diğer işletmeler; bir kısım payları bağlantılı sözleşmeler
çerçevesinde yatırımcılar tarafından alınmış, bir kısım payları ise işletmece
elde tutulan, nazari paylara bölünmüş bir dahili gayrimenkul yatırım fonu
işletirler. Paragraf 32A bu fonun sahip olduğu gayrimenkulün
kısmen maliyet, kısmen de gerçeğe uygun değer yöntemi ile ölçülmesine izin
vermez. 32C. Bir
işletmenin, Paragraf 32A’da belirtilen iki farklı sınıf için birbirinden
farklı yöntemler seçmiş olması durumunda; farklı yöntemle ölçülmüş söz konusu
varlık grupları arasında yapılan yatırım amaçlı gayrimenkul satışları gerçeğe
uygun değer yöntemiyle finansal tablolara
yansıtılır ve gerçeğe uygun değerdeki birikimli (kümülatif)
değişim kazanç veya kayıp olarak muhasebeleştirilir. Buna göre, yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün gerçeğe uygun değer
yönteminin kullanıldığı bir gruptan, maliyet yönteminin kullanıldığı başka
bir gruba satılması durumunda, söz konusu gayrimenkulün
satış tarihindeki gerçeğe uygun değeri, tahmini maliyeti haline gelir. Gerçeğe uygun değer yöntemi 33. İlk
muhasebeleştirme işleminin ardından, gerçeğe uygun değer yöntemini seçmiş
olan bir işletme, 53 üncü Paragrafta belirtilen durumlar hariç olmak üzere,
tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun
değer yöntemi ile ölçer. 34. Bir
kiracının faaliyet kiralaması işlemi çerçevesinde herhangi bir gayrimenkul
hakkını elinde bulundurması durumunda, anılan gayrimenkul 6 ncı Paragraf uyarınca yatırım amaçlı bir gayrimenkul
olup, 30 uncu Paragrafta belirtilen seçme hakkı bu durumda geçerli olmaz ve
gerçeğe uygun değer yöntemi uygulanır. 35. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki
değişimden kaynaklanan kazanç veya kayıp,
oluştuğu dönemde kâr veya zarara dahil edilir. 36. Yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri;
karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve istekli gruplar arasında bir
varlığın el değiştirmesi ya da bir borcun ödenmesi
durumunda ortaya çıkması gereken tutardır (bakınız: Paragraf 5). Gerçeğe
uygun değer kavramı, normalin dışında finansman yaratma, satış ve geri
kiralama anlaşmaları, satışla ilgili bir kimseye özel imtiyaz tanınması veya
taviz verilmesi gibi özel koşul ve durumlar dolayısıyla yapay olarak
yükseltilmiş veya düşürülmüş tahmini fiyatları içermez. 37. Bir
işletme, satış veya başka bir şekilde elden çıkarma sırasında oluşabilecek
işlem maliyetleri için herhangi bir indirimde bulunmaksızın gerçeğe uygun
değerini hesaplar. 38. Yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri
bilanço tarihindeki piyasa koşullarını
yansıtır. 39. Gerçeğe
uygun değer, belirli bir tarihe özgü değerdir. Piyasa koşulları
değişebileceğinden, gerçeğe uygun değer olarak sunulan tutar başka bir zaman
için tahmin edilmesi durumunda hatalı veya uygunsuz olabilir. Gerçeğe uygun
değer tanımı; fiyatta, bilgili ve istekli taraflar arasında gerçekleşen
işlemlerde ilgili varlıkların takası ve sözleşmenin yerine getirilmesi
işleminin eşanlı olmadığı durumlarda yapılması ihtimali olan, hiçbir
değişikliğin olmadığı, satış işlemi ile ilgili varlıkların takası ve
sözleşmenin yerine getirilmesi işlemlerinin eşanlı gerçekleşmesi durumunu
varsayar. 40. Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün
gerçeğe uygun değeri, başka hususların yanı sıra, mevcut kiralamalardan elde
edilen kira geliri ile mevcut koşullar çerçevesinde bilgili ve istekli
tarafların gelecek kiralamalardan elde edecekleri kira geliri hakkında makul
ve desteklenebilir varsayımlarını da yansıtır. Ayrıca benzer şekilde, gayrimenkule ilişkin olarak beklenilen nakit çıkışlarını
(kira ödemeleri ve diğer nakit çıkışlarını) da yansıtır. Bu nakit
çıkışlarından bazıları borçlar arasında gösterilirken, diğerleri ise daha
sonraki bir tarihe kadar finansal tablolarda
muhasebeleştirilmeyen (örneğin, koşullu kiralar gibi dönemsel olarak yapılan
ödemeler) nakit çıkışlarına ilişkindir. 41. Paragraf
25, kiralanmış bir gayrimenkul hakkına ilişkin maliyetin ilk
muhasebeleştirilmesi sırasındaki esasları belirler. Paragraf 33, gereken
durumlarda, kiralanmış bir gayrimenkuldeki hakkın
gerçeğe uygun değer üzerinden yeniden ölçülmesini gerektirir. Piyasa
fiyatlarından anlaşılan bir kiralama işleminde, kiralanan gayrimenkuldeki
hakkın, edinim tarihi itibariyle gerçeğe uygun değerinden tahmini kira
ödemelerinin tamamının (kabul edilmiş borçlarla ilgili olanlar da dahil olmak
üzere) düşülmesi sonucunda bulunacak değer sıfır olacaktır. Muhasebeleştirme
açısından; kiralanan bir varlık ve borcun gerçeğe uygun değer üzerinden finansal tablolarda muhasebeleştirilmiş olması veya TMS
17’nin 20 nci Paragrafına göre asgari kira
ödemelerinin bugünkü değeri ile muhasebeleştirilmiş olması söz konusu gerçeğe
uygun değeri değiştirmez. Bu nedenle, 25 inci Paragrafa göre maliyet
esasından ölçülmüş olan kiralanmış bir gayrimenkulün,
Paragraf 33‘e göre gerçeğe uygun değerle yeniden ölçülmesi, gerçeğe uygun
değerin değişik dönemlerde ölçülmemiş olması koşuluyla, başlangıçta bir
kazanç veya kayba yol açmaz. Anılan durum, ilk muhasebeleştirmeden sonra
gerçeğe uygun değer yönteminin uygulanması sonucunda ortaya çıkabilir. 42. Gerçeğe
uygun değerin tanımında "bilgili,
istekli taraflar"dan söz edilmektedir. Bu
çerçevede, "bilgili" kelimesi, hem istekli alıcının hem de istekli
satıcının yatırım amaçlı gayrimenkulün nitelik ve
özellikleri, mevcut ve potansiyel kullanım şekilleri ile bilanço tarihindeki
piyasa koşulları hakkında makul düzeyde bilgilendirilmiş olduğu anlamına
gelir. İstekli alıcı motive edilmiştir, fakat alımda bulunmaya mecbur
değildir. Bu alıcı, fiyat ne olursa olsun almak için aşırı istekli veya
kararlı değildir. Varsayılan bu alıcı, bilgili ve istekli alıcı ve
satıcılardan meydana gelen bir piyasada oluşacak fiyattan daha yüksek bir
fiyat ödemeyecektir. 43. İstekli
satıcı; aşırı istekli, veya belli bir fiyattan satmaya zorlanan kişi olmadığı
gibi, mevcut piyasa koşullarına göre makul sayılmayacak bir fiyat üzerinde
ısrar eden kişi de değildir. İstekli satıcı, yatırım amaçlı gayrimenkulü piyasa koşullarında elde edebileceği en
yüksek fiyata satmayı ister. Yatırım amaçlı gayrimenkul sahibinin gerçekçi
koşulları bu duruma uymaz, çünkü istekli satıcı kuramsal bir mal sahibidir
(örneğin istekli bir satıcı yatırım amaçlı gayrimenkul sahibinin özel vergi
koşullarını dikkate almayacaktır). 44. Gerçeğe
uygun değerin tanımında karşılıklı pazarlık ortamına atıfta bulunulmaktadır.
İlgili taraflar arasındaki "karşılıklı pazarlık ortamı", alıcı ve
satıcı arasında yapılan işlemde piyasa koşullarına uymayan fiyatların ortaya
çıkmasına sebep olacak kendine özgü ve özel ilişkiler bulunmaması anlamına
gelir. İşlemin, her biri bağımsız olarak hareket eden, birbiri ile ilişkisi
olmayan taraflar arasında yapıldığı varsayılır. 45. Aynı
yer ve durumda bulunan ve de benzer kiralama işlemlerine veya diğer
sözleşmelere konu edilen gayrimenkuller için aktif
bir piyasada oluşan cari fiyatlar gerçeğe uygun değerin tespitine ilişkin en
iyi temeli oluşturur. Bir işletme, gayrimenkulün
yapısında, konumunda veya durumunda ya da kiralama
sözleşmesinde ve gayrimenkulle ilgili diğer
sözleşme koşullarındaki farklılıkların tespitine yönelik gereken özeni
gösterir. 46. Paragraf
45’de belirtildiği şekilde gerçeğe uygun değerin tesbitinde
cari fiyatların yer aldığı aktif bir piyasa bulunmaması durumunda bir
işletme, aşağıdakiler de dahil olmak üzere diğer muhtelif kaynaklardan elde
edebileceği bilgileri de dikkate alır: (a)
Yapısal özellikleri, koşulları veya konumu (veya farklı bir kira sözleşmesine
ya da diğer bir sözleşmeye tabi) itibariyle farklı gayrimenkullerin işlem gördüğü ve bu farklılıkları
yansıtacak şekilde fiyatların düzeltildiği aktif bir piyasada oluşan
fiyatlar; (b)
Daha az aktif bir piyasada yer alan benzeri gayrimenkullerin
ilgili dönem cari fiyatlarından gerçekleşmiş bulunan işlemlerin
gerçekleştikleri tarihten bu yana ekonomik koşullarda meydana gelen
değişikliklere göre düzeltilmiş cari fiyatları, (c)
Mevcut kiralama sözleşmeleri ile diğer sözleşmelere istinaden elde edilecek
ve (mümkünse) aynı yerde bulunan, benzer özellik ve koşullardaki gayrimenkullere ödenen cari kiralar gibi diğer dış
bilgilere dayanılarak yapılan gelecekteki nakit akışlarına ilişkin güvenilir
tahminlere dayandırılan ve ilgili nakit akışlarında miktar ve zamanlama
olarak meydana gelebilecek belirsizlikleri güncel piyasa değerlendirmelerine
yansıtan iskonto oranlarını esas alan indirgenmiş
nakit akış projeksiyonları. 47. Bazı
durumlarda, önceki Paragrafda yer alan kaynaklar,
yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri
hakkında değişik sonuçlar verir. İşletme makul ölçülere göre hesaplanmış bir
dizi gerçeğe uygun değer tahmini arasından en güvenilir tahmini yapabilmek
için anılan farklılıkları oluşturan koşulları dikkate alır. 48. Bazı
istisnai durumlarda, yatırım amaçlı gayrimenkule
ilk sahip olunduğunda (veya mevcut bir gayrimenkulün
inşa veya geliştirilmesinin tamamlanmasını veya kullanım şeklinin
değiştirilmesini takiben yatırım amaçlı gayrimenkul haline ilk dönüştüğünde)
yapılan güvenilir gerçeğe uygun değer tahminleri arasındaki farklılıklar çok
büyük, bu farklılıkların değerlendirilmesi ise çok zor olabilir; böyle bir
durumda tek bir gerçeğe uygun değer tahmini yapmak hiçbir fayda sağlamaz. Bu
durum, ilgili gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin
hiçbir zaman güvenilir bir şekilde tespit edilemiyeceğine
işaret edebilir (bakınız: Paragraf 53). 49. Gerçeğe
uygun değer; "TMS 36 Varlıklarda Değer Düşüklüğü" Standardında
tanımlanan kullanım değerinden farklıdır. Gerçeğe uygun değer bilgili ve
istekli alıcı ve satıcıların bilgilerini ve tahminlerini yansıtır. Buna
karşın, kullanım değeri, başka işletmelere uygulanamayan ve işletmeye özgü
faktörlerin etkilerini de içeren ilgili işletmenin tahminlerini yansıtır.
Örneğin gerçeğe uygun değer, bilgili ve istekli alıcı ve satıcılarca genelde
bilinemeyeceğinden, aşağıda belirtilen faktörlerden hiç birini yansıtmaz: (a)
Değişik yerlerdeki gayrimenkullerden oluşan bir
portföy yaratılarak elde edilen katma değer; (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkuller ile diğer varlıklar
arasındaki sinerji; (c)
Sadece mevcut sahibine özgü yasal haklar veya yasal sınırlamalar; ve (d)
Sadece mevcut sahibine özgü vergi avantajları veya vergi yükümlülükleri. 50. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin
belirlenmesinde, işletme, ayrı olarak varlık veya borç olarak muhasebeleştirmiş
olduğu varlık veya borçları ikinci bir kez daha hesaplamalara dahil etmez.
Örneğin: (a)
Asansör veya klima sistemleri gibi iç üniteler genellikle binanın tamamlayıcı
parçaları olup, bilançoda maddi duran varlık olarak tek başlarına
muhasebeleştirilmekten ziyade yatırım amaçlı gayrimenkulün
gerçeğe uygun değerine dahil edilirler. (b)
Mobilyalı olarak kiraya verilmiş bir büronun gerçeğe uygun değeri,
genellikle, içindeki mobilyanın gerçeğe uygun değerini de içerir, çünkü kira
geliri mobilyalı büro ile ilgilidir. Mobilyanın yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerine dahil edilmesi
durumunda, işletme, söz konusu mobilyayı ayrı bir varlık olarak
muhasebeleştirmez. (c)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri,
peşin ödenmiş veya tahakkuk etmiş faaliyet kiralaması gelirlerini kapsamaz,
çünkü, bu gelirler ayrı bir varlık ya da borç
olarak muhasebeleştirilir. (d)
Kiralama yoluyla edinilmiş olan yatırım amaçlı gayrimenkulün
gerçeğe uygun değeri, tahmini nakit akışlarını yansıtır (ödenmesi gereken bir
duruma geleceği beklenilen koşullu kira dahil). Dolayısıyla, bir gayrimenkulün, yapılması beklenilen tüm ödemeler düşülmek
suretiyle değerlenmiş olması durumunda, yatırım amaçlı gayrimenkulün
muhasebeleştirme amacıyla gerçeğe uygun değerini elde edebilmek için her
türlü kiralama borcunun kendisine ilave edilmesi gerekir. 51. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri, gayrimenkulün geliştirilmesi veya kıymetinin
artırılmasına yönelik gelecekteki yatırım harcamalarını ve söz konusu
harcamalardan gelecekte elde edilecek yararları yansıtmaz. 52. Bazı
durumlarda bir işletme, yatırım amaçlı gayrimenkullere
ilişkin olarak yaptığı ödemelerin bugünkü değerinin (muhasebeleştirilen
borçlara ilişkin ödemeler hariç), söz konusu gayrimenkulle
ilgili nakit girişlerinin bugünkü değerini aşacağını tahmin edebilir. Bu
durumda işletme, "TMS 37 Karşılıklar, Koşullu Borçlar ve Koşullu
Varlıklar" Standardını uygulamak suretiyle muhasebeleştirilmesi gereken
bir borç olup olmadığını ve eğer varsa bunun nasıl hesaplanacağını tespit
eder. Gerçeğe uygun değerin güvenilir bir şekilde tespit edilememesi 53. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin daima
güvenilir bir şekilde tespit edilebileceği konusunda aksi ispat edilene kadar
hukuken geçerli bir öngörü vardır. Ancak, bazı istisnai durumlarda,
işletmenin yatırım amaçlı bir gayrimenkulü (veya
mevcut bir gayrimenkulün inşasının veya geliştirilmesinin
tamamlanması sonucu veya kullanımındaki bir değişiklikten sonra ilk defa
yatırım amaçlı gayrimenkul haline geldiğinde) elde etmesi sırasında gerçeğe
uygun değerinin sürekli olarak güvenilir bir biçimde tespit edilmesinin
mümkün olmadığına dair ortada kanıt bulunur. Bu durum, ancak ve ancak,
karşılaştırılabilir piyasa işlemlerinin çok az olduğu ve gerçeğe uygun
değerin başka tür güvenilir yollarla (örneğin indirgenmiş nakit akım
projeksiyonları ile) tahmininin mümkün olmadığı durumlarda ortaya çıkar.
Anılan durumlarda, işletme, yatırım amaçlı gayrimenkulünü
TMS 16’da belirtilen maliyet yöntemi ile ölçer. Yatırım amaçlı söz konusu gayrimenkulün kalıntı değerinin sıfır olduğu kabul
edilir. İşletme, yatırım amaçlı gayrimenkulü elden
çıkarana kadar TMS 16’yı uygular. 54. Bir
işletme önceki paragrafta açıklanan sebeple, istisnai durumlarda TMS 16’daki
maliyet yöntemi ile yatırım amaçlı gayrimenkulünü
ölçmek zorunda kalıyorsa, diğer bütün yatırım amaçlı gayrimenkullerini
gerçeğe uygun değer ile ölçer. Bu durumlarda, işletme yatırım amaçlı bir gayrimenkulü için maliyet yöntemini uygularken geri kalan
bütün gayrimenkullerinin her birini gerçeğe uygun
değer yöntemine göre muhasebeleştirmeye devam eder. 55. Bir
işletmenin, yatırım amaçlı bir gayrimenkulünü daha önce
gerçeğe uygun değer üzerinden ölçmüş olması durumunda, söz konusu gayrimenkulü elden çıkarıncaya kadar (veya ilgili
gayrimenkul sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul haline gelene kadar veya
işletme gayrimenkulü geliştirerek olağan iş akışı
sürecinde satıncaya kadar), karşılaştırılabilir piyasa işlemleri azalmış veya
piyasa fiyatları daha ender elde edilebilir hale gelmiş dahi olsa, anılan gayrimenkulü gerçeğe uygun değer üzerinden ölçmeye devam
eder. Maliyet yöntemi 56. İlk
muhasebeleştirme işleminden sonra maliyet yöntemini seçen bir işletme,
"TFRS 5 Satış Amaçlı Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan
Faaliyetler" Standardı uyarınca satış amaçlı elde tutulan olarak
sınıflananlar (veya satış amaçlı elde tutulan olarak sınıflanan elden
çıkarılacak varlık grubuna dahil edilenler) hariç olmak üzere, tüm yatırım
amaçlı gayrimenkullerini söz konusu yöntem için TMS
16’da belirtilen hükümler çerçevesinde maliyet yöntemiyle ölçer. Satış amaçlı
elde tutulan olarak sınıflanma kriterlerine uyan (veya satış amaçlı elde
tutulan olarak sınıflanan elden çıkarılacak varlık grubuna dahil edilen)
yatırım amaçlı gayrimenkuller, TFRS 5 çerçevesinde
ölçülür. Transferler 57. Bir gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfına
transferi veya bu sınıftan transferi sadece ve sadece kullanımında bir değişiklik
olduğu zaman yapılır, söz konusu değişikliğin gerçekleşmekte olduğuna ilişkin
kanıtlara aşağıda yer verilmiştir: (a)
Yatırım amaçlı gayrimenkulden sahibi tarafından
kullanılan gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi
tarafından kullanılmasına başlanması; (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkulden stoklara transfer
için satış amacıyla, geliştirilmeye başlanması; (c)
Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden yatırım
amaçlı gayrimenkule transferi amacıyla, sahibi
tarafından kullanılmasına son verilmesi; (d)
Stoklardan yatırım amaçlı gayrimenkullere transfer
için, bir başkasına faaliyet kiralaması suretiyle kiralamanın başlaması; veya (e)
İnşa veya geliştirme aşamasındaki gayrimenkulden
(TMS 16’nın kapsadığı) yatırım amaçlı gayrimenkule
transferi amacıyla, inşaat veya geliştirme işleminin sona ermesi. 58. Paragraf
57(b), bir işletmenin yatırım amaçlı gayrimenkulünü
stoklara transferinin ancak ve ancak kullanımında bir değişiklik olduğu zaman
mümkün olacağını belirtmektedir; anılan kullanım değişikliğinin kanıtı ise
geliştirme yaptıktan sonra satmak amacıyla geliştirme faaliyetinin
başlamasıdır. Bir işletme yatırım amaçlı gayrimenkulünü
herhangi bir geliştirme yapmadan elden çıkarmaya karar verirse, gayrimenkulü bilançosundan çıkarana kadar yatırım amaçlı
gayrimenkul olarak sınıflandırmaya devam eder ve stok olarak dikkate almaz.
Benzer şekilde, bir işletme mevcut bir yatırım amaçlı gayrimenkulünü,
ileride de yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanmaya devam etmek amacıyla
yeniden geliştirmeye başlaması durumunda, bu gayrimenkul yatırım amaçlı
gayrimenkul olarak kalır ve yeniden geliştirme sürecinde sahibi tarafından
kullanılan gayrimenkul olarak yeniden sınıflandırılmaz. 59. Bir
işletme yatırım amaçlı gayrimenkulü için gerçeğe
uygun değer yöntemini kullandığında ortaya çıkan muhasebeleştirme ve ölçüm
konularına Paragraf 60-65 uygulanır. İşletmenin maliyet yöntemini kullanması
durumunda, "yatırım amaçlı gayrimenkul" sınıfı ile "sahibi
tarafından kullanılan gayrimenkul" ve "stok" sınıfları
arasındaki transferler, transfer edilen gayrimenkulün
defter değerini değiştirmez; söz konusu gayrimenkulün
maliyeti de ölçüm ve kamuoyuna açıklama amaçları ile değiştirilmez. 60. Gerçeğe
uygun değer esasına göre izlenen yatırım amaçlı gayrimenkulden,
sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul sınıfına veya stoklara yapılan bir
transferde, transfer sonrasında TMS 16 veya TMS 2’ye göre yapılan
muhasebeleştirme işlemindeki tahmini maliyeti, anılan gayrimenkulün
kullanım şeklindeki değişikliğin gerçekleştiği tarihteki gerçeğe uygun değeri
olacaktır. 61. Sahibi
tarafından kullanılan bir gayrimenkulün, gerçeğe
uygun değer esasına göre gösterilecek
yatırım amaçlı bir gayrimenkule dönüşmesi
durumunda, işletme, kullanımdaki değişikliğin gerçekleştiği tarihe kadar TMS
16’ yı uygular. İşletme, TMS 16’ya göre hesaplanmış olan gayrimenkulün defter değeri ile gerçeğe uygun değeri
arasında bu tarihte meydana gelecek farklılığı ise yine TMS 16’ya göre
yapılmış bir yeniden değerleme gibi işleme tabi tutar. 62. Sahibi
tarafından kullanılmakta olan bir gayrimenkul, gerçeğe uygun değer esasından
gösterilen yatırım amaçlı bir gayrimenkule
dönüştüğü tarihe kadar amortismana tabi tutulur ve oluşan değer düşüklüğü
zararı finansal tablolara yansıtılır. İşletme, TMS 16’
ya göre hesaplanmış olan gayrimenkulün
defter değeri ile gerçeğe uygun değeri arasında bu tarihte meydana gelecek
farklılığı ise yine TMS 16’ ya göre yapılmış bir
yeniden değerleme gibi işleme tabi tutar. Başka bir deyişle: (a)
Gayrimenkulün defter değerinde meydana gelen
azalma, kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir. Ancak, ilgili gayrimenkul
için önceki dönemlerde oluşmuş yeniden değerleme fazlasının bulunması
durumunda, söz konusu azalma öncelikle yeniden değerleme fazlası hesabından
mahsup edilir, kalan kısım ise kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir. (b)
Defter değerinde meydana gelen artış aşağıda belirtildiği gibi işleme tabi
tutulur: (i) Artış, bu gayrimenkul için daha önce
meydana gelmiş değer düşüklüğü zararı varsa bu zararı ortadan kaldırdığı
için, önceki dönemlerde zarar yazılmış
kısma eşitlenene kadar, kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir. Kâr veya
zarar olarak muhasebeleştirilen tutar, defter değerini, değer düşüşlerinin
hiç muhasebeleştirilmemesi durumundaki (birikmiş amortisman sonrası) değerine
getirmek için gereken tutardan fazla olamaz. (ii) Artışın geri
kalan kısmı doğrudan özkaynaklara, yeniden
değerleme fazlası olarak eklenir. Yatırım amaçlı gayrimenkul ilerde elden
çıkarılırken, özkaynak kısmına ilave edilmiş olan yeniden
değerleme fazlası dağıtılmamış kârlara transfer edilebilir. Yeniden değerleme
fazlası, dağıtılmamış kârlara kâr veya zarar aracılığıyla aktarılamaz. 63. Stoklardan,
gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan bir transferde; gayrimenkulün transfer tarihindeki gerçeğe uygun değeri
ile daha önce belirlenmiş olan defter değeri arasındaki fark kâr veya zarar
olarak muhasebeleştirilir. 64. Stoklardan,
gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan yatırım amaçlı gayrimenkullere yapılan transferlerde, stokların satılmasında
uygulanan işlem uygulanır. 65. Bir
işletme, gerçeğe uygun değer esasından izlenecek olan kendisi tarafından inşa
edilen veya geliştirilen yatırım amaçlı gayrimenkulün
inşa veya geliştirilmesi işlemini tamamladığında; gayrimenkulün,
tamamlanma tarihindeki gerçeğe uygun değeri ile daha önce gösterildiği defter
değeri arasındaki farkı kâr veya zarar olarak muhasebeleştirir. Elden çıkarma 66. Yatırım
amaçlı gayrimenkul, elden çıkarıldığı veya kullanımına sürekli bir şekilde
son verildiği ve kendisinden gelecekte herhangi bir ekonomik fayda
beklenmediği durumlarda bilanço dışı bırakılır (bilançodan çıkartılır). 67. Yatırım
amaçlı gayrimenkul, satış veya bir finansal
kiralama sözleşmesi kapsamında kiralanması ile elden çıkarılmış olabilir. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün elden çıkarılma tarihinin
saptanmasında işletme, TMS 18’deki malların satışında hasılatın muhasebeleştirilmesi
hükümlerini uygular ve bununla ilgili olarak TMS 18’in ekinde gösterilen rehberi
dikkate alır. Finansal kiralama ve satış ve geri
kiralama yöntemleri ile gerçekleştirilen elden çıkarma işlemlerine ise TMS
17 uygulanır. 68. Bir
işletmenin, Paragraf 16’da açıklanmış olan muhasebeleştirme ilkesine göre
yatırım amaçlı gayrimenkulün değiştirilen kısmının
maliyetini ilgili gayrimenkulün defter değerine eklemesi durumunda, değiştirilen
kısmın defter değerini bilanço dışı bırakır. Maliyet yöntemi kullanılarak
muhasebeleştirilmiş olan yatırım amaçlı bir gayrimenkul açısından, değiştirilen
söz konusu kısım ayrı olarak amortismana tabi tutulmamış olabilir. Eğer
değişen kısmın defter değerinin saptanması işletme için mümkün değilse,
işletme söz konusu değişimin maliyetini, değişen kısmın edinim veya inşa
tarihindeki maliyetini saptama açısından bir gösterge olarak kullanabilir.
Gerçeğe uygun değer yönteminde, yatırım amaçlı gayrimenkulün
gerçeğe uygun değeri, değiştirilecek kısmın değerini kaybetmiş olduğunu
halihazırda göstermekte olabilir. Diğer durumlarda, değiştirilmiş olan kısım
için gerçeğe uygun değerden ne kadar azaltma yapılacağının tespit edilmesi
zor olabilir. Değiştirilen kısım için
gerçeğe uygun değeri azaltmanın diğer bir yolu ise, bunu yapmanın mümkün
olmaması durumunda, değiştirilen kısmın maliyetini varlığın defter değerine
ilave etmek ve ardından, değiştirmenin değil de ilavenin söz konusu olduğu
durumlardaki gibi, gerçeğe uygun değerini yeniden hesaplamaktır. 69. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün kullanım dışı kalması veya
elden çıkarılması durumunda meydana gelen kazanç veya kayıplar; varlığın elden çıkarılmasından
kaynaklanan net tahsilatlar ile gayrimenkulün
defter değeri arasındaki farktır ve kullanıma son verilme veya elden
çıkarılma döneminde kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir (TMS 17’nin,
satış ve geri kiralama işleminde aksini öngörmemesi durumunda). 70. Yatırım
amaçlı bir gayrimenkulün elden çıkarılması
karşılığında alınacak tutarlar başlangıçta gerçeğe uygun değer esasına göre
muhasebeleştirilir. Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul için yapılacak
ödemelerin ertelenmiş olması durumunda, alınacak söz konusu tutarlar, ilk
başta peşin fiyat eşdeğerlerinden muhasebeleştirilir. Alacak tutarının
nominal değeri ile peşin fiyat eşdeğeri arasındaki fark, TMS 18’e uygun
olarak etkin faiz yöntemi kullanılmak suretiyle faiz geliri olarak
muhasebeleştirilir. 71. İşletme,
yatırım amaçlı bir gayrimenkulün elden çıkarılması
sonrasında kalan borçlarına TMS 37 veya uygun olan diğer bir Standardı
uygular. 72. Yatırım
amaçlı gayrimenkulün değerinin düşmesi, kayıp
olması veya terk edilmesi nedeniyle üçüncü şahıslardan alınacak tazminat
tahsil edilebilir olduğu zaman kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilir. 73. Yatırım
amaçlı gayrimenkuldeki değer düşüklükleri veya
zararlar, bunlara ilişkin olarak üçüncü şahıslardan tazminat talepleri veya
üçüncü şahıslardan alınan tazminatlar ile bunların yerine konulan varlıkların
sonraki inşa veya satın alınma işlemleri ayrı iktisadi olaylardır ve aşağıda
belirtilen şekillerde ayrı ayrı
muhasebeleştirilirler: (a)
Yatırım amaçlı gayrimenkuldeki değer düşüklükleri
TMS 36’ya göre muhasebeleştirilir; (b)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün kullanımına son
verilmesi veya elden çıkarılması bu Standardın 66-71 inci Paragraflarına göre
muhasebeleştirilir; (c)
Değer düşüklüğüne uğrayan, kaybolan veya terk edilen yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin olarak üçüncü şahıslardan
alınacak tazminatlar, tahsil edilebilir oldukları zaman kâr veya zarar olarak
muhasebeleştirilir; ve (d)
Yerine konulan varlığın restore edilmesi, satın alınması veya inşasına
ilişkin maliyeti bu Standardın 20-29 uncu Paragraflarına göre tespit edilir. Açıklama Gerçeğe uygun değer yöntemi ve
maliyet yöntemi 74. TMS
17’de belirtilenlere ek olarak aşağıda belirtilen hususlar da kamuoyuna
açıklanır. TMS 17 çerçevesinde, yatırım amaçlı gayrimenkulün
sahibi, taraf olduğu kiralama işlemleri için kiraya verenin yapması gereken
açıklamaları yapar. İşletme, finansal kiralama veya
faaliyet kiralaması aracılığıyla elinde bulundurmakta olduğu yatırım amaçlı
bir gayrimenkul için, taraf oldukları finansal
kiralama işlemleri için kiracıların, faaliyet kiralaması işlemleri için ise
kiraya verenlerin yapması gereken açıklamaları yapar. 75. Bir
işletme aşağıdaki hususları kamuoyuna açıklar: (a)
Gerçeğe uygun değer yöntemini mi yoksa maliyet yöntemini mi uyguladığı. (b)
Gerçeğe uygun değer yöntemini uygulaması durumunda; faaliyet kiralaması
aracılığıyla elinde bulundurduğu gayrimenkul haklarının yatırım amaçlı
gayrimenkul olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmadığı ile bu şekilde
muhasebeleştirilip muhasebeleştirilmediği ve bunların hangi koşullar altında
yapılmış olduğunu. (c)
Sınıflandırma işleminin zor olduğu durumlarda (bakınız: Paragraf 14), olağan
iş akışı içinde, yatırım amaçlı gayrimenkulün
sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden ve
satış için elde tutulan gayrimenkulden hangi
kriterler çerçevesinde ayırt edildiğini. (d)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun
değerinin saptanmasında kullanılan yöntem ve önemli varsayımlar ile bunlara
ek olarak gerçeğe uygun değer tespitinin piyasa verilerine mi yoksa gayrimenkulün mahiyeti veya kıyaslanabilecek piyasa verilerinin
bulunmayışı dolayısıyla daha ziyade diğer faktörlere mi dayandırıldığını
(işletme bu faktörleri de açıklar). (e)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün (finansal
tablolarda ölçülen veya açıklanan) gerçeğe uygun değerinin; konuyla ilgili
yetkiye ve gerekli mesleki birikime sahip ve söz konusu yatırım amaçlı gayrimenkulün sınıf ve yeri hakkında güncel bilgisi
bulunan bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından yapılan değerlendirmeye
dayanıp dayanmadığı. Böyle bir değerlendirmenin yapılmamış olması durumunda,
anılan husus kamuoyuna açıklanır. (f)
Kâr veya zarar olarak muhasebeleştirilen aşağıdaki bilgiler; (i) Yatırım amaçlı gayrimenkulden
elde edilen kira gelirleri; (ii) Dönem içinde
kira geliri elde edilmiş yatırım amaçlı gayrimenkulün
doğrudan faaliyet giderleri (bakım ve onarım giderleri dahil); ve (iii) Dönem içinde
herhangi bir kira geliri sağlamamış yatırım amaçlı gayrimenkulün
doğrudan faaliyet giderleri (bakım onarım giderleri dahil); (iv) Maliyet yöntemi ile ölçülen bir varlık
grubundan, gerçeğe uygun değer yöntemi kullanılan diğer bir gruba satışı yapılan
yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun
değerinde meydana gelen ve kâr veya zarar hesabında muhasebeleştirilen
değişiklik toplamı (bakınız: Paragraf 32 C). (g)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün nakde çevrilebilme
veya gelirlerinin ve elden çıkarılma durumunda elde edilecek tutarın tahsil
edilebilme durumuna ilişkin kısıtlamalar ve bunların tutarları. (h)
Yatırım amaçlı gayrimenkule ilişkin satın alma,
inşa veya geliştirme ya da bakım ve onarım veya
iyileştirme konularındaki sözleşmeye bağlı yükümlülükler. Gerçeğe
uygun değer yöntemi 76. 75 inci
Paragraf uyarınca yapılacak
açıklamalara ek olarak; Paragraf 33-55’deki gerçeğe uygun değer yöntemini
kullanan bir işletme, yatırım amaçlı gayrimenkulün
dönem başı ve sonundaki defter değerlerinin birbiriyle olan mutabakatını,
aşağıda belirtilenleri gösterecek şekilde kamuoyuna açıklamak zorundadır: (a)
Elde etme işleminden ve sonrasında varlığın defter değerinde
muhasebeleştirilen harcamalardan kaynaklananlar ayrı ayrı
açıklanmak üzere, varlığın defter değerine yapılan ilaveler; (b)
İşletme birleşmeleri neticesinde gerçekleşen elde etme işlemi sonucunda
oluşan ilaveler; (c)
Satış amaçlı elde tutulan olarak sınıflandırılan veya TFRS 5 ve diğer
sebepler dolayısıyla satış amaçlı elde tutulan elden çıkarılacak varlık
grubuna dahil edilen varlıklar, (d)
Gerçeğe uygun değer düzeltmelerinden kaynaklanan net kazanç veya kayıplar; (e)
Finansal tabloların bir başka para biriminde ifade
edilmesinden veya yurtdışındaki işletmenin finansal
tablolarının, raporlayan işletmenin finansal
tablolarında kullanılan para birimine çevrilmesinden ortaya çıkan net kur
farkları; (f)
Stoklara ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullere
yapılan transferler ile bunlardan yapılan transferler; ve (g)
Diğer değişiklikler. 77. Yatırım
amaçlı gayrimenkul için yaptırılan bir değerleme işleminin finansal tabloların düzenlenmesi amacıyla önemli ölçüde
düzeltilmiş olması durumunda, örneğin paragraf 50’de açıklandığı gibi ayrı ayrı varlık veya borç olarak muhasebeleştirilmiş varlık
ve borçların mükerrer bir biçimde finansal
tablolarda yer almasından kaçınmak amacıyla, yaptırılan değerleme işlemi
sonucunda bulunan tutarla finansal tablolara
yansıtılan düzeltilmiş tutar arasındaki fark, varsa, geri ilave edilen
muhasebeleştirilmiş kira yükümlülükleri ve diğer önemli düzeltme toplamları
ayrı ayrı gösterilmek üzere, kamuoyuna açıklanır. 78. Bir
işletmenin, Paragraf 53’de yer alan istisnai durumlar çerçevesinde yatırım
amaçlı gayrimenkulünü TMS 16’daki maliyet yöntemine
göre ölçmüş olması durumunda, Paragraf 76’ya göre yapılacak mutabakatta, söz
konusu yatırım amaçlı gayrimenkule ilişkin tutarlar
diğer yatırım amaçlı gayrimenkullerle ilgili
tutarlardan ayrı olarak gösterilir. Buna ek olarak işletme, aşağıda
belirtilenleri de kamuoyuna açıklar: (a)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün tanımı; (b)
Gerçeğe uygun değerin neden güvenilir olarak tespit edilemediğine ilişkin
açıklama; (c)
Mümkünse, gerçeğe uygun değerin, arasında gerçekleşme olasılığının en yüksek
olduğu tahmin edilen değer aralıkları; ve (d)
Gerçeğe uygun değerden izlenmeyen yatırım amaçlı gayrimenkulün
elden çıkarılması sırasında: (i) İşletmenin gerçeğe uygun değer ile muhasebeleştirilmemiş
yatırım amaçlı bir gayrimenkulü elden çıkarmış
olduğu; (ii) Söz konusu
yatırım amaçlı gayrimenkulün satış sırasındaki
defter değeri; ve (iii) Muhasebeleştirilen
kazanç veya kayıp tutarı. Maliyet yöntemi 79. Paragraf
56’da yer alan maliyet yöntemini kullanan bir işletme, Paragraf 75’deki
açıklamalara ek olarak, aşağıda belirtilen hususları da kamuoyuna açıklar: (a)
Kullanılan amortisman yöntemi; (b)
Yararlı ömrü veya kullanılan amortisman oranları; (c)
Dönem başı ve dönem sonu itibariyle brüt defter değeri ile birikmiş değer
düşüklüğü karşılığını da içermek üzere birikmiş amortisman tutarı; (d)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün aşağıdakileri de
gösterecek şekilde, dönem başı ve dönem sonu itibariyle defter değerinin
mutabakatı: (i) Elde etme işleminden ve sonrasında
varlığın defter değerinde muhasebeleştirilen harcamalardan kaynaklananlar
ayrı ayrı açıklanmak üzere, varlığın defter
değerine yapılan ilaveler; (ii) İşletme
birleşmeleri neticesinde gerçekleşen elde etme işlemi sonucunda oluşan
ilaveler; (iii) Satış amaçlı
elde tutulan olarak sınıflandırılan veya TFRS 5 ve diğer sebepler dolayısıyla
satış amaçlı elde tutulan elden çıkarılacak varlık grubuna dahil edilen
varlıklar; (iv) Amortisman tutarı; (v) TMS 36’ya uygun olarak dönem içinde
muhasebeleştirilen değer düşüklüğü zararları ile önceden ayrılmış olup cari
dönemde iptal edilen değer düşüklüğü zararlarının tutarı; (vi) Finansal tabloların bir başka para biriminde ifade
edilmesinden veya yurtdışındaki işletmenin finansal
tablolarının, raporlayan işletmenin finansal
tablolarında kullanılan para birimine çevrilmesinden ortaya çıkan net kur
farkları; (vii) Stoklara ve
sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullere
yapılan transferler ile bunlardan yapılan transferler; (viii) Diğer
değişiklikler; ve (e)
Yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değeri.
53 üncü Paragrafta belirtilen, yatırım amaçlı bir gayrimenkulün
gerçeğe uygun değerinin güvenilir bir şekilde saptanmasının mümkün olmadığı
istisnai durumlarda, işletme aşağıda belirtilenleri de kamuoyuna açıklar: (i) Yatırım amaçlı gayrimenkulün
tanımı; (ii) Gerçeğe uygun
değerin neden güvenilir bir şekilde tespit edilemediğine ilişkin açıklama; ve
(iii) Mümkünse,
gerçeğe uygun değerin, arasında gerçekleşme olasılığının en yüksek olduğu
tahmin edilen değer aralıkları. Geçiş hükümleri Gerçeğe uygun değer yöntemi 80. Daha
önce TMS 40’ı uygulamış olan bir işletmenin, faaliyet kiralaması çerçevesinde
elde etmiş olduğu, gerekli koşulları sağlayan gayrimenkul haklarının tamamını
veya bir kısmını ilk kez yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırma veya
muhasebeleştirme yolunu seçmesi durumunda; anılan seçimden kaynaklanan etki,
seçimin ilk kez yapıldığı dönemde dağıtılmamış kârların (geçmiş yıl kârları)
açılış bakiyesine ilişkin bir düzeltme olarak muhasebeleştirilir. Buna ek
olarak: (a)
İşletmenin daha önceki dönemlerde anılan gayrimenkul haklarının (Paragraf
5’de yer alan gerçeğe uygun değer tanımına ve 36-52 nci
Paragraflar arasında gösterilen yollara uygun olarak tespit edilen) gerçeğe
uygun değerlerini kamuoyuna açıklamış olması durumunda (finansal
tablolarında veya başka bir şekilde); işletme aşağıdaki işlemleri
gerçekleştirmesi yönünde teşvik edilir, ancak anılan işlemlerin yapılması
işletme açısından zorunlu değildir: (i) Anılan şekilde bir gerçeğe uygun değer
açıklamasının ilk yapılmış olduğu döneme ait
dağıtılmamış kârlar açılış bakiyesinin düzeltilmesi; ve (ii) Söz konusu
dönemlere ilişkin karşılaştırmalı bilgilerin yeniden ifade edilmesi; ve (b)
(a)’da yer alan bilgileri daha önce kamuoyuna açıklamamış bir işletme,
karşılaştırmalı bilgileri yeniden düzenlemez ancak bu durumu kamuoyuna
açıklar. 81. Bu
Standart TMS 8’de belirtilenden daha farklı bir uygulama
gerektirmektedir. TMS 8,
karşılaştırmalı bilgilerin düzeltilmesinin işletme açısından uygulanmasının
mümkün olmadığı durumlar haricinde, anılan işlemi gerekli kılar. 82. Bir
işletmenin bu Standardı ilk kez uygulaması durumunda, dağıtılmamış kârların
açılış bakiyesinde yapılan düzeltme, yatırım amaçlı gayrimenkule
ilişkin yeniden değerleme fazlasının yeniden sınıflandırılması işlemini de
içerir. Maliyet yöntemi 83. Bir
işletme bu Standardı ilk kez uygulamaya başlaması ve maliyet yöntemini
kullanmaya karar vermesi durumunda, muhasebe politikalarında yapılacak herhangi
bir değişiklik için TMS 8’i uygular. Muhasebe politikasında yapılan bir
değişikliğin etkisine, yatırım amaçlı gayrimenkule
ilişkin yeniden değerleme fazlasında yer alan herhangi bir tutarın yeniden
sınıflandırılması işlemi de dahildir. 84. Varlıkların
takas edilmesi işlemi aracılığıyla elde edilen yatırım amaçlı bir gayrimenkulün başlangıçtaki ölçümü ile ilgili 27-29 uncu
Paragraflardaki hükümler sadece gelecekte gerçekleşecek işlemlere uygulanır. Yürürlük tarihi 85.
"-" 86. "-" |